按揭购房中,为什么业主违约,开发商会替你还款?

搜狐焦点十堰站 2020-01-10 09:50:59
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很多按揭买过房子的业主,不知道有没有认真的阅读过,购房按揭合同,合同条款里面都有哪些条款,这需要认真的看一下,特别是签约的时候也要认真的看清楚,合同里面除了一些标准的条款,基础信息之外,还约定了权利义务,不可抗力等等,按时还款解释之外,还有一些可以变化的因素,例如,利率,是不是在基础利率上折

    很多按揭买过房子的业主,不知道有没有认真的阅读过,购房按揭合同,合同条款里面都有哪些条款,这需要认真的看一下,特别是签约的时候也要认真的看清楚,合同里面除了一些标准的条款,基础信息之外,还约定了权利义务,不可抗力等等,按时还款解释之外,还有一些可以变化的因素,例如,利率,是不是在基础利率上折扣,还是上浮利率,这个可能会需要手工填写,包括提前还款,需要多少的手续费,什么时间可以提前还款,还有一些内容,是隐藏着的,其中有一条就是担保方,新房按揭,担保方一般都是开发商,担保方是什么意思,一会详细聊聊这些事?

    第一:利率约定,还款方式,提前还款手续费;

    利率的约定,一般在合同里面都有约定,基础利率,现在就是4.9%,上浮10%就是5.39%,上浮20%就是5.88%,上浮30%就是6.37%了,利率上浮还是折扣一定要看清楚,这个一般银行签合同的时候,都会提前告知你的,利率上浮就相当于房价增长了,利率打折就相当于房价降了,这个幅度,一般可以理解为利率上浮10%就等于房价上涨了5%左右,总还款额会多出来一些利息,少则几万,多则十几万或者几十万,根据按揭额度确定;

    除了利率之外,还有一个会写在按揭合同里,那就是还款方式,一个是等额本金,一个是等额本息;

    一般都会选择等额本息,理由很简单,每个月还款额度一致,利于家庭财务规划,缺点就是总的还款额度,利息要高一些;另外一种还款方式,等额本金,就是前期还款额度大,假如等额本息还款每月5000块,换成等额本金,每月前期还款额度高达7000以上,每个月往下减少,等额本金的还款方式,优点就是,还款到最后利息会比等额本息少很多,但是前期还款压力山大,5000和7000绝对不是一个级别;

    关键是,审批按揭的时候,会要求你的流水更好,还要求收入证明必须超过首期还款的50%以上,假如等额本金首月还款7000就会要求你的家庭收入必须达到14000才会审批通过,若是等额本息的还款模式,每月还款5000块,只需要提供家庭收入10000的证明和流水即可,差别还是蛮大;

    一般建议,普通购房者,选择等额本息,做生意的可以选择等额本金,另外他们也有可能一次性还款;

    提前还款的手续费,一般会按照一定的百分比约定,一般都在1%-2%之间居多,假如,还款3年后,还剩下100万的本金,提前还款手续费,就是剩余本金的1%作为手续费,100万的1%就是1万块钱,支付1万块钱再加上本金就可以了;

    提前还款,还有一个时间限定,一般银行都会要求,还款一年以后,才可以申请提前还款,必须还款一年,让银行赚点利息才可以;

    第二;担保方是开发商,业主违约开发商是不是要全额还款呢?

    购房按揭合同中,有一个奇葩的条款,就是有一个担保方,这个担保方就是你所购买的开发商名称,担保就意味着风险转嫁,银行的意思也很简单,每当发生业主不还款的情况下,就会交由开发商来承担结清还款的义务,但是这个担保有一定的说法,这个担保不是纯担保,那是什么担保?

    这个担保叫做,回购性担保,实际上就是,你不还款了,这个房子由开发商回购,清偿本息,房屋产权可以收回?

    房屋不能这么回收,因为房子的本质,还是业主的,只不过在债务关系当中,设计了房屋再次买卖的约定,这个是什么意思呢?

    一是:开发商代偿债务的约定只是回购担保条款内容的一部分;

    二是:对抵押物的处理是回购担保条款的主要内容,回购担保不属于保证,

    三是:三方当事人在房屋按揭贷款合同中预先设定的再买卖约定,即由开发商向银行承诺当购房人不依约偿还按揭借款时,由其向购房人买回房屋的承诺,从而使购房合同附上了条件。

    这就要求,购房合同和按揭合同相互统一,才可以再次执行,房屋回购的可能性,因为业主也付了首付,总不能直接归开发商,而是产权预设清算?

    按揭购房当中,这个条款还是蛮复杂的,关系到很多的详细条款和风险条款,为什么这么说呢?

    在回购担保法律关系中存在三种法律关系;

    一是购房人与开发商之间是房屋买卖合同关系;二是购房人与银行之间是按揭贷款关系;三是银行与开发商之间是回购担保关系,这个按揭合同是在银行的主导之下签订的,理论上开发商和业主是一条裤子上的,但是这也有违法担保法的约定嫌疑,毕竟是在抵押过程中;

    业主不必要担心房价暴涨的时候,开发商主动的清偿债务,拿回你的房子,这里在银行是不会同意,也有限制条款,建议详细理解阅读;

    第三:购房按揭中,还有其他的一些注意事项;

    最重要的就是,按揭中的房子不能买卖和交易,想要交易必须先解压,解压的过程就是提前还款,从银行拿到按揭结清证明,才能到房管部门,现在是不动产中心,才可以到这里进行解压,解压后才可以交易;

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