2020年,楼市的底层逻辑是什么?未来几年,又该怎么干地产?

搜狐焦点十堰站 2019-12-24 09:03:53
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2020年,楼市的底层逻辑是什么?未来几年,又该怎么干地产? 这两个问题,很多地产人问过,焦点君也一直想搞清楚。 近几个月,几家地产百强被收购,“大鱼吃大鱼”的消息传出,问这两个问题的地产人更多了。 昨天夜里,焦点君横竖睡不着,于是翻开地产行业上半场的历史来看,发现每一页都写满了“周期”2个字!又看

2020年,楼市的底层逻辑是什么?未来几年,又该怎么干地产?

这两个问题,很多地产人问过,焦点君也一直想搞清楚。

近几个月,几家地产百强被收购,“大鱼吃大鱼”的消息传出,问这两个问题的地产人更多了。

昨天夜里,焦点君横竖睡不着,于是翻开地产行业上半场的历史来看,发现每一页都写满了“周期”2个字!又看了半夜,才发现满本写的都是“赌博”。

而地产下半场,表面看,每一页都写满了“限制”和“调控”,但仔细看,却发现满本都写着“能力”2个字。

2015之前的地产上半场,机会很多,但充满了不确定性,成功者多少都要靠运气。

2015到2019,新的楼市底层逻辑其实已经明确,但很多房企并不相信,他们因此付出了惨痛的代价,破产或者被收购。有些人靠运气赚得钱,已经凭能力亏光了。

2020,是地产新10年的开始,一切游戏规则已经明牌!谁能赚什么钱?要付出什么代价?非常明确!

对于凭能力吃饭的普通地产人来说,世界会越来越美好!

这将是能力的游戏、强者的游戏……

大鱼被吃掉

是因为用过去的规则玩现在的游戏

完全明牌的楼市,不允许赌博

大家都知道一个公开的秘密,早期的房地产,是有一个3年周期存在的,而且是全国性的。这个周期的存在,则是因为全国性调控的存在。

一块地拿贵了,或者没有能力做开发,就放在那里不动,5年、10年之后,地价、房价大涨,那块地就成了起家的本钱;

产品做得不太好,定位错了,房子卖不出去,等2年,周期回来,房价大涨,错误就被掩盖了;

扩张时野心太大,杠杆用得太高,借钱太贵,眼看要崩盘了,周期回来了,地价房价涨了,企业解套了,规模翻了一番,坏事变成了好事……

在2015年之前,地产行业中,类似的故事很多,有的人是真的能够判断周期,更多的人则是在赌博中莫名其妙成了赢家。很多买房者,也有类似经历。

和所有赌徒一样,赌周期的人,一旦赢了一次、二次,便坚信还可以再赢。他们相信自己可以在谷底出手,在顶端卖出。

2015之后,“房住不炒”、“因城施策”的基本规则被确定,“稳”字成为共识,楼市不能大涨也不能大跌成为底线。

一部分房企,迅速接受了新的规则。而没能理解新规则的房企,则走向了2个极端:

一部分房企误以为大周期还会回来,超出自身能力进行扩张,危机出现仍不断加杠杆,最终被收购

少部分房企在2016和之后几年仍然使用极高杠杆,无差别的大量拿地。

当企业内部资金出现问题的时候,他们加更高的杠杆、借更贵的钱来度过危机。

之所以如此,是因为他们以为周期一旦回来,就能拯救一切。

他们等待的周期没有回来。

2019是一些地产老板的心理极限,这一年,距离2016年已经过去3年,这意味着他们等完了自己心目中的一个完整周期。于是,各种出售、破产开始了。

另一部分房企,不相信只要房价稳定调控就可严可松,退出了严控城市,规模缩小

与等待大周期到来的房企相反的另一类房企,则是悲观的。

他们不相信让房价涨幅在一个小区间波动是常态,而认为已经出台的严控政策会持续,乃至越来越严。这些房企退出了几个严控的一二线城市,他们的规模发展也因此受到影响。

而随着2019年,深圳、广州等地,在维护房价稳定的前提下,一些政策的放松,这种纯悲观观点也被证明是错误的。

2020年,乃至以后的几年,楼市的底层逻辑到底是什么?焦点君觉得,底层逻辑就是:

行业的不确定性降低了,风险也降低了

之前全国性大周期存在的时候,固然有一些房企因此受益。但也同时产生了一些风险,让部分房企受损。

举例来说,之前几个热点城市房价涨得太快,就可能会出台全国性调控政策。这固然可以降那几个热点城市的房价,但却会让一些房价根本没有上涨的城市“无病吃药”。而在这些城市拿地的房企,对此是无法预测的,只能接受损失,部分区域深耕房企因此损失巨大。

而“因城施策”之后,这类风险就没有了。

每个城市,乃至每个项目的房价上限、下限,基本都能确定

在部分一二线严控城市,楼市整体每年5%的涨跌,项目和前一年同类项目相比5%的涨跌,就是价格的上限和底限。这是很多文件公开说了的、明牌的规则。

目前地方政府调控武器已经有“5限”、“6限”,对于一二手房供给量,对于购房者数量,对于入市资金数量,乃至人们的预期,都可以精准控制。

所以,每年楼市涨幅一旦超过5%就会收紧,跌幅一旦超过5%就会放松,而且肯定会有效果!

而对于一些非严控城市来说,涨跌的底线到底是多少,深耕当地的房企,因为对本地楼市和经济发展情况有足够了解,和地方政府有深入沟通,心里也是有数的。

有地产大佬把这种情况叫做“箱体震荡”,也就是说价格、利润在两条线之间波动。两条线之间,则是有空间的!不同的房企获得的利润也是有差异的。

在这种规则之下,房企、地产人,又如何才能掌握自己的命运呢?

既然周期性的红利已经消失,每个城市、每个项目的价格区间又是可以确定的。地产下半场,地产行业会越来越像制造业,房企和地产人更多要靠自己的能力赚钱……

想拿到红利,必须先有付出

每一种利润的背后,都有对应的能力

前面焦点君已经说了,地产行业的“周期红利”已经没有了,近几年都不会再有。

地产行业的另一种红利是“杠杆红利”,最早的时候,甚至可以空手套白狼。之后,加到几倍乃至10倍也是常事。而随着近2年行业“去杠杆”,金融机构联网控制,借钱越来越难、越来越贵。几位行业大佬都认为,目前加杠杆不宜超过100%。

那么,以后房企和地产人,要靠什么赚钱呢?

奥地利作家茨威格曾经写道:“命运所赠送的礼物,早已在暗中标好了价格。”

破产、被收购的一些房企,就为习惯性的赌博付出了代价。

明源君认为,地产下半场,房企和地产人所赚到的每一分钱,都对应着能力。

没有前期积累、练就的能力,就不能收获相关利润。

地产行业的红利则主要有三种,分别是:周期红利、杠杆红利、区域发展红利。

焦点君前面已经解释了周期红利、杠杆红利衰落的原因。

区域发展红利为什么还很强?

因为,这种红利和供需、金融都无关,它是因为区域自身发展产生的,是实打实的价值,并不是炒出来的,这恰恰是地方政府想鼓励的。

举例来说:

❶一个城乡结合部的小镇,2年里通过规划建设,变成了一个现代化的城区。GDP、税收、人均收入都涨了10倍,那么它的房价参照相同发展程度的区域,涨2、3倍也是合理的;

❷城郊的一片果园,之前没有实业,也没有商品房。一家巨头通过引入各种产业,把这里发展起来了。可这个片区之前本来就没有商品房,当然也就不存在涨幅跌幅参照物,其房价上限可以比全市之前的最高价略高,其区域发展红利也就归该巨头所有。

不过,现在要想获得区域发展红利,也必须要靠能力:

❶要想获得政府主导的区域发展红利,就得有判断相关土地价值的能力。而有这种能力的,往往是区域深耕房企,这也是过去一两年,四川邦泰、广西彰泰、宁夏中房等区域深耕房企高速增长的原因之一。

❷要想自己进行城市运营,获得相关红利,则要有很强的综合性的城市运营能力。最近几年,在这方面做得最出色的,就是金茂。

其次,焦点君来说说上表中利润的重要来源:“溢价”。决定能否溢价的,是品牌力、产品力,都要靠长期的积累。

超出同类项目的溢价自然就是利润。

在非限价城市,溢价可以很高,某三线城市,绿城郊区某项目价格,是中心区均价的2.5倍。

在限价城市,溢价也聊胜于无,可以让你达到城市同类项目价格的上限。

品牌力、产品力,都不是短期可以炼成的,需要几年乃至10年的积累。过去不重视这些能力的房企,现在就不可能收获相关利润。

最后,焦点君来说说成本控制,这一部分利润更是要靠能力。

比如,如果想降低项目的财务成本、营销费用,就要尽可能快的把房子卖光,还要少用推广、渠道费用。

如果品牌力、产品力强好,客户自然会优先选你家的房子。如果口碑好、老带新比例高,那么推广、渠道费用自然就少。口碑、老带新都要看几年、10年乃至20年的投入,那些房子卖掉后就不管的房企,注定没办法拿到这块利润。而客服好、物业好,在老社区持续投入的房企,就可以收获相关利润。像阿那亚这种老带新98%的项目,几乎就没有营销费用。

再比如,决定人均产出和资金周转速度的,主要是大运营的能力。而建安成本的控制,就要看你的供应商库是否优秀、工程管理能力强不强、产品标准化是否到位……要想获得这些能力,都要长期积累、投入。

你可能想问,如果一切利润都要靠能力。

那么能力最强的房企,利润最多能有多少呢?最严调控下,项目利润最低又是多少呢?

这2个数字,其实也已经明牌!

2019上半年,TOP20房企的毛利达到了33.03%,至于其净利是多少,要看个体差异。

至于利润的下限,几个按照“成本+利润+税金”严格限价的城市的规定,可以参照。这些城市政策规定的项目平均利润率在6%--10%之间。

焦点君觉得,可以把毛利33.03%看作2020乃至未来几年企业的一个毛利上限;把6%--10%看做项目平均利润的下限。

当然,6%---33.03%,只是一个利润区间,能否拿到,还是要看各自的能力。

能力强,也许能拿到33%的上限;能力不行,每个项目都亏本也有可能。

不过,只要能力具备,最差每个项目也会有6%的利润。这个数字对比制造业等行业,也算不错的。

小结

从2020年开始,房企赚的每一笔利润,都对应着相关的能力。

那些之前不注重自身能力培养,不重视客户服务,一无所长,只靠行业、周期红利赚钱的房企,2020年和之后几年,都是残酷和难过的。

而那些一种、几种能力很强的房企,则可以通过合作,弥补自己的短板,并赚到与自己能力对应的的利润。那些所有能力都很强的房企,则可以持续扩张。他们的春天才刚刚开始。

而对地产人来说,行业规模在未来几年都将横盘,行业的工作岗位也不会减少。所以,不管你现在所在房企如何,只要你有能力,就一定能找到好的工作,拥有自己的春天。

地产行业已没有暴利,与能力无关的红利也几乎消失殆尽。所以,从2020年开始,每个地产人,面对可能的偏见,都可以理直气壮地说“我挣得多就是因为本事大,我是凭能力吃饭的!”

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