关于2020年的中国楼市,这21个字道尽了天机!

一

     12月中旬闭幕的中国中央经济工作会议为明年货币政策定了调，坚持稳健取向的同时亦强调灵活适度。

     明年中国经济稳增长有压力但可实现，货币政策是偏宽松的基调，逆周期调节仍然继续（就是反向刺激，主要体现在财政先行、央行垫后），但为防止“大水漫灌”，央行在货币总量调控上仍会相对克制，数据和今年总体保持一致。

     近日，住建部就明年重点任务作出安排，提出明年要着力稳地价稳房价稳预期，要长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

     基本上，“三稳”“房住不炒”“不刺激”，这是政策总基调，不会变，会坚决执行。

     本文排名前列次强调。

二

     自2016年底较高层经济工作会议提出“房住不炒”以来，房地产政策一刀切放松的时代已一去不复返，转而是“因城施策”的精耕细作，稳地价、稳房价和稳预期的机制逐步建立，房地产调控已经连续三年咬定青山不放松，而这种定力从官方各种表态看还将继续保持。

     2020仍将继续，难有波澜。

     明年是中国全面建成小康社会的关键年，保持一定的经济增速意味着房地产将继续分担稳增长的重任，尽管投资和成交都可能不及今年，但，“稳市场”不仅是2020年政策的目标，也可能是未来相当长一段时间内政策的目标。

     中央经济工作会议重申“房住不炒”的定位，更强调“稳”，表示要全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

     一二线城市主要是控房价，既要防止价格上涨激化泡沫，也要防止价格下跌带来导致市场信心崩盘；对于占全国八成市场规模的三四线城市，“稳”的主要是成交量，在棚改刺激政策退出，市场存在透支需求的背景下，防止成交量过快下滑将是未来政策的主要目标。

     副总理韩正之后在住建部的讲话称，保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。他强调“房住不炒”、“因城施策”和“三稳”目标，以及今年经济工作会议未提的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

     这是官方再次费尽心思、不厌其烦的重复、强调。

     不能拿房地产刺激经济，房住不炒，这是大定位，要建长效机制，慢慢来，靠时间换空间；各地房地产千差万别，没办法用中央的总量政策去控制，所以要落实地方政府的主体责任，差别化调控。

     调子不能松，但也不能出问题。

     再一次来重复、划重点，领导都已经说的非常清楚了，还要多少媒体、文章、解读你才能明白？

     “房住不炒”、“因城施策”、“三稳目标”、“不拿房地产刺激经济”。

     加了一个因城施策，基本上，可以概括明年楼市的一切了。

     这21个字，说明了一切，道尽了天机。

三

     回顾2019年，诸多唱空、悲观的声音，但今年房地产市场表现出超预期的强韧，明年尽管房地产销售和新开工规模均可能小幅调整，投资增速从今年的两位数降至中低速。

     但受益于库存持续下降、建筑安装投资回暖，在未来一段时期，房地产不会出什么大问题，因需求强劲，稳字当先，政策灵活，仍是中国经济的重要稳定器。

     中央经济工作会议提到加大城市困难群众住房保障工作，做好城镇老旧小区改造，2020年的棚改旧改或超预期。目前土地市场已经在逐步回暖，明年新开工不差，竣工周期也会支撑建安投资，2020年房地产投资或将继续保持较强韧性。

     今年前11月中国房地产开发投资增速保持在10%以上，表现优于去年的9.5%，房地产销售面积基本持平于上年同期，而去年全年已创下历史高位；70个大中城市新房价格指数同环比均连涨逾四年，但已显现放缓趋势。

     总量大，基数大，市场大，房地产有强韧性，不会出大问题，我再一次划重点。

     截至今年10月，全国棚改已开工300万套，超额完成年度289万套的计划总量，并已超额完成“十三五”2,000万套棚改目标任务。

     中国的“房住不炒”已经进入第四年，“三稳”原则也连续第两年中央经济工作会议中提出，意味着房地产调控的总体框架明确，明年更像是今年的怀旧版。

     四年时间，房地产调控的总体框架非常明确，明年也只是持续和重复，我再一次重复和强调。

四

     不过，在货币环境整体略有宽松的情况下，房地产融资条件不太会再紧了，而地方“因城施策”的微调可能继续增多。

     会有什么样的变化和微调？

     需求侧的行政政策、信贷政策具备调整空间，而且基本上是变化大势：

     一是各地从“人才引进”的角度因城施策，进一步放松人才落户和购房条件、提供购房优惠；

     二是对刚需及置换型、改善型需求群体放松过于严苛的限贷条件，如“认房又认贷”中有贷款记录即视为二套房的认定标准。

     而供给侧（开发商）的融资政策尚无明显放松的迹象，高层还在观望，但也不会再收紧。

     通俗解释，2020年将有更多城市，通过放宽落户条件、缩短或取消非户籍人口购房所需社保缴纳年限、降低二手房限售标准等，变相放松地产调控。针对房企融资的监管大概率也不会继续收紧，此前有关领导已经指出要综合多种工具对房地产融资逆周期调节。

     今年楼市政策上呈现一四季度偏松，二三季度收紧的特点，4月的政治局会议重申房住不炒，随后银保监会和发改委分别收紧房地产信托融资和海外发债，年中的政治局会议首次提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，同时因城施策，各地或松或紧的调控贯穿全年，到四季度，尽管中央的定调未有变化，但地方边际放松的冲动似有所增强。

     2020年的中国楼市，依然是“基调不变+政策微调”的翻版。

五

     整体上，2020年的政策环境大体上是2019年的“怀旧版”，即需求端因城施策式放松，供给端整体维持偏紧。

     总结一下。

     1、“房住不炒，不变”。说了三年了，快成国策了。

     2、“因城施策，执行”。各个城市为自己城市的楼市稳定负责任，并拥有政策主导权。

     3、目标是确保实现三个稳定（稳地价、稳房价、稳预期），跌的放松，涨的约谈、收紧。

     4、不将房地产作为短期刺激经济的手段，领导知道经济在下行，但依然清楚不能让经济继续被地产绑定，房地产不再是夜壶，而是睡床，必须品，但稳定是根本。

     5、购房者这一端略有放松（限购、限贷、限售、限价的放松），开发商这一端短期难有放松但亦不会再紧（主要是融资、信贷）。

     6、总体上，2020的中国楼市是2019年的怀旧版，总量、单价、总金额保持平衡，不会大起大落，中国楼市亦不会出现大问题。

     7、2020年底，本文略作改动，亦可做为2021的前瞻文章，因为，“稳”压到一切，就是没啥变化。

     大基调已定，然后，再盯紧较高层的各个会议表态，会有微调和情绪波动。

     “房住不炒”、“因城施策”、“三稳目标”、“不拿房地产刺激经济”。

     正好21个字。