关于出租人起诉解除租赁合同 并要求腾退租赁物的相关法律问题

e门路 2017-12-24 12:29:50
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2013年12月14日,原告与被告谢某签订《甲公司与谢某关于乙公司之物业租赁合同》,由谢某承租甲公司的房屋用于经营乙公司。

原标题:智库观点:关于出租人起诉解除租赁合同 并要求腾退租赁物的相关法律问题

【案情】

原告:出租人甲公司

被告:谢某、乙公司、丙公司

2013年12月14日,原告与被告谢某签订《甲公司与谢某关于乙公司之物业租赁合同》,由谢某承租甲公司的房屋用于经营乙公司。后于2015年期间,谢某拒绝交付租金,2015年12月,甲公司向谢某发出解除合同通知并要求谢某限期腾退租赁房屋。2016年,甲公司向人民法院起诉要求确认租赁合同解除,并要求谢某、乙公司、丙公司腾退房屋并共同承担租金、解除合同违约金、房屋占用使用费等费用。

【判决】

该案经过一审、二审、发回重审一审、发回重审二审,判决租赁合同解除,谢某、乙公司、丙公司限期腾退房屋并共同承担租金、解除合同违约金以及房屋占用使用费。

【评析】

一、作为出租人,在起诉承租人腾退房屋时,仅仅将租赁合同的签订主体作为被告是不全面的,应该对租赁物的使用情况做全面了解,实际使用租赁物的主体也应加入到被告行列中。

本案中,房屋租赁合同的签订主体是自然人,在起诉腾退租赁房屋时,首先应审查自然人租赁房屋的用途,本案自然人租赁房屋用于经营公司,在调查公司的工商登记地址时发现,注册地址为租赁物的地址,该公司也在该地址进行实际经营。那么,在诉腾退租赁物的案件中,应将该实际使用人作为被告。如未及时加入,而只起诉合同签订人,将会面临一审法院在案件审查中可能查出仍有其他实际使用人而要求追加或是二审法院发现后直接发回重审,延长案件审理周期;也可能面临在强制执行阶段,因生效判决没有该主体而无法要求其履行判决书内容的后果。其次应以租赁物所在地址反向查询以该地址登记的所有公司信息,按照正常情况,以租赁物地址注册公司需出示租赁合同,在出租人无法确认或提供不出该租赁合同的前提下,仍应以查询结果为准。本案中,有超过2个以上的公司曾以该地址注册过公司,经过排查,除承租人经营的公司外,仍有一个公司的法人是本案承租人,不能排除是否为实际使用人,这种情况下亦应追加为宜。追加实际使用人时,也应考虑送达问题,如联系不上,也无法确定实际经营的前提下,追加后有可能会采取公告送达,审理时间会加长。在这种情况下,仍应建议追加,以防执行时遇到特殊情况后,无法处理的问题。

二、因欠付租金导致合同解除时,租金承担主体以及承担责任问题上应做全面考虑。

在商业租赁关系中,作为租赁合同承租一方的签约人往往与房屋实际使用人不一致,尤其在签订人为自然人,而实际使用人为公司法人的情况下,应该恪守合同相对性原则确定租赁合同的签约人为合同的相对方,防止自然人利用其与公司法人的身份关系而逃避债务。而在承租人与房屋实际使用人就租赁债务承担的约定不明或者对约定存有异议时,应倾向判定两者构成并存的债务承担,对出租人承担连带责任,以有效保护出租人的合法权益。具体应从签订租赁目的、承租人与实际使用人之间的关系、实际使用人的意思表示、承租人的主观态度综合考虑,就本案而言:

1.签订租赁目的:自然人谢某租赁房屋系用于公司经营及配套使用,符合个人租赁房屋用于商业经营的目的。

2.承租人与实际使用人之间的身份关系方面:承租人与实际使用人是主要投资人、法定代表人的关系,自然人租赁房屋后,主要由其为法定代表人的酒店实际占有、经营使用。

3.实际使用人的意思表示:租赁合同履行过程中,乙公司出具《证明》承认其占用使用案涉房屋,并愿意由其承担承租人的权利义务,同时,乙公司曾向原告支付过租金,说明该公司有自愿加入债务的持续的意思表示。

4.承租人的主观态度:承租人在诉讼中极力让自己脱离合同关系,脱离诉讼,不承担任何责任,存在逃债的故意。

另外,本案当事人就债务承担存在约定不明或者对约定存有异议的情形,为保护善意出租人的合法权益,亦应倾向判定为构成并存的债务承担,从而更好地保护出租人的合法权益。

三、本案引申的其他问题

1、出租人与承租人签订租赁合同时,首先需明确租赁用途;其次,如承租人需要以租赁物地址注册成立公司,需明确承租人与新成立公司对于租赁合同的权利义务的承担问题,如本案,承租人为自然人,但合同中并没有明确自然人新成立公司如何承担合同的权利义务问题,仅仅提到承租人成立分公司、子公司后如何承接租赁合同的权利义务,该条款在本案中如何适用成为一个不必要的争议焦点,在审查租赁合同时,需要考虑到承租人的各种情况,明确各种情况下的权利义务承担问题。

2、在本案中,如何实际有效的发出解除合同通知书亦是此类案件的一个关键点。如本案中,承租人为自然人,成立公司后,公司实际在此经营。如合同出现了承租主体约定不明的情况下,应将可能出现的承租人均为解除合同的通知主体为宜。因为本案中,承租人是否发生变化系因合同约定不明出现的争议,如何认定在于法院,如起诉前仅向合同签订人发出解除合同通知,有可能在后续被法院认定承租人变化情况下进而认定向签订人发送的解除合同通知无效,导致整个租赁合同丧失解除合同权利以及产生不必要的损失。

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