44城上涨!21城下跌!一场房价风暴悄然来袭!

搜狐焦点十堰站 2019-12-21 09:50:46
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最近,各地楼市“松绑”政策一浪接一浪。 12月5日,武汉取消年度落户数量限制; 12月9日,海南执行公积金贷款新政; 12月10日,张家港取消限售; 12月11日,郑州放宽落户条件; 12月13日,广州南沙扔出重磅炸弹,本科购房不受户籍、社保和个税缴存限制; …… 据统计,2019年至今,全国已有超

最近,各地楼市“松绑”政策一浪接一浪。

12月5日,武汉取消年度落户数量限制;

12月9日,海南执行公积金贷款新政;

12月10日,张家港取消限售;

12月11日,郑州放宽落户条件;

12月13日,广州南沙扔出重磅炸弹,本科购房不受户籍、社保和个税缴存限制;

……

据统计,2019年至今,全国已有超过150城发布各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。限购、限售、限价均出现放松,甚至取消。而这其中,房价的波动无疑是最大的诱导因素。最近,11月全国70城房价指数正式出炉。这次有什么新变化?和各地楼市“松绑”政策有关系吗?

全国70城房价指数,是目前唯一一个官方端口的数据。关于这份数据的解读,要有一个理解基础。在各城市限价如此严苛的今天,数据已经脱离了实际情况,特别是新房。那么,70城数据该怎么看?重点看趋势,看排名。

数据来源:国家统计局70城新房方面,有44城上涨,21城下跌。房价上涨的城市继续减少,从10月的50个减少到44个。临近年底,开发商在积极回笼资金,纷纷降价促销,房价涨幅在收缓。

具体看几个新房涨幅较大的城市——

再来看几个新房跌幅较大的城市——

通过月度环比指数的正负,看市场的冷热。新房涨幅较大的几个城市,市场至少不冰冷;新房跌幅较大的几个城市,市场至少不火爆。

来看看更为关键的二手房市场。70城二手房方面,从房价下调的城市数量来看,情况稍有好转,从上个月的35个减少到33个,但整体还是有接近一半的城市二手房在下调。

四大一线城市一直以来都是风向标。四大一线中,北京二手房连续5个月环比下跌,广州的新房和二手房均环比下跌,严峻程度甚至比北京还盛。而,深圳以环比上涨1.4%领涨一线。深圳在大湾区持续释放利好的背景下,新房二手房均上涨。尤其是豪宅税调整后,深圳二手房量价齐升,11月深圳二手住宅共成交8013套,创下近三年成交量历史新高。四大一线或许有着因城施策的差异,但本质上都差不多,它们的实力毋庸置疑,都能抗住周期的变化。短周期来来回回折腾价格,对于一线城市,拉长时间来看,参考意义不大,只要能避开具体的坑。如果说一线在波动中看本质是简单的,那么重点二线则是最复杂的。简单总结就是,总体趋冷,相对分化。在二手房环比下降的城市中,不乏天津、武汉、成都、青岛、长沙、合肥、郑州、西安等热点二线城市。只有南京、宁波、重庆、哈尔滨、沈阳等实现涨幅。其中,南京、宁波这样的城市,二手房有涨幅并不奇怪,因为毕竟经济要领先全国很多。重庆有涨幅也相对正常,毕竟是中国西南很重要的城市。最有意思的是东北两个城市,哈尔滨和沈阳。数据上看,在2019年四季度末这样一个时间点,为什么主要涨幅的城市东北占了两个,在如今这样的楼市行情下,一直逆势上涨,甚至分别以1.5%和1.3%的涨幅排名前列。在东北经济不振已经多年,人口一直流出的情况下,让人不解。其实,这并不奇怪,只要市场还有过剩的流动性,像哈尔滨、沈阳这样之前房价水平较低,但区位、资源底子还不错的二线城市,终究会被抬升。对于哈尔滨和沈阳而言,长期支撑房价的,在未来将是东北经济能否触底反弹,是否能够真正留住外流人口。这些重点二线城市环比涨跌各有差异,但即便整体市场下行,它们内部板块开始出现强烈分化。以郑州为例,近日郑州管南某盘网传降价,售楼部里挤得人山人海,售楼部外堵得水泄不通。由于限流,只能排着长龙轮番进场。寒风中,久违的抢房大战又重出江湖。

虽然缘由是降价,但背后是郑州四环内的管南片区。同样发生在郑州,同样来自于最近。另一边的郑州四环外远郊,曾经均价8000的平原新区,居然出现了4000多的高层,5000多的洋房,直接跌破楼面价,亏本甩卖,却依旧无人问津。可以看到,部分二线城市虽然从数据上看,经历下行。但实际上,更多的是盘整。好的区域依旧供不应求,差的区域则加速下行。城市板块之间,也可谓纠结。

而对于三四线城市,从70城数据来看,环比依然以涨幅为主。仔细研究历次70城数据,连续几个月,房价环比涨幅最惊人的都是三四线城市,比如5月的丹东、6月的洛阳、7月的平顶山、8月9月的南宁、10月的西宁,加上这次11月的唐山和银川。为什么?由于板块轮动原理,在二线城市迎来房价拐点后,三四线城市由于依旧宽松的购房政策,市场信息滞后的原因,还会处于“末日狂欢”期。例如数据里那些涨幅排在前10的三四线城市,其中有一部分的成交量和房价还在上涨,现在还去买房的人极有可能成为高位接盘侠。等到二线城市下行进入中后期,失去棚改货币化的大部分三四线城市必将迎来遥遥无期的阴跌之势。其实,价格并不是判定三四线城市的标准,是否有足够的流动性,才是三四线的命门。也就是说,当你头脑发热涌进三四线买房时,价格不是你做决定的唯一理由,三四线城市未来足量的接盘人口,才是变现的前提。

站在2019年底往回看,每一次的房价波动,背后都蕴藏着很多有意思的现象。年初楼市大范围回暖,苏州领涨全国,然后迅速被按下。至此之后,全国楼市走上了冷热不均的态势。截至目前,今年全国房地产调控次数已达575次,远超2018年全年的450次,平均每天会有1.6条调控政策落地。楼市的红利周期、投资周期逐渐被拉长,如果说之前的楼市机会是在风口上抢入,那么现在的楼市机会就是在退潮期捡宝。换句话说,当下的楼市越混沌,对买房人的考验就越艰难。这时候,肯定会有人问,机会在哪儿?临近年关,各个城市、区域,点状降价促销会非常多。某些资金压力大的开发商,会全面铺开降价甩货,而且价差足够大。选准高价值区域,拉长持有周期。

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