2020年房价会反弹吗? 楼市定调!

搜狐焦点(十堰站) 2019-12-25 09:30:18
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【核心观点】 1、10月份国家统计局的数据表明,二手房的房价环比下跌的城市数超过35个,10月份数据再次证明了房地产市场整体在降温。 2、对市场未来,全国房价出现大反弹的概率等于零:第一,政策不允许;第二,中国经济不允许;第三,中国老百姓不允许。 3、房地产市场现在基本调整到位,再继续进行调控意义已

【核心观点】

1、10月份国家统计局的数据表明,二手房的房价环比下跌的城市数超过35个,10月份数据再次证明了房地产市场整体在降温。

2、对市场未来,全国房价出现大反弹的概率等于零:第一,政策不允许;第二,中国经济不允许;第三,中国老百姓不允许。

3、房地产市场现在基本调整到位,再继续进行调控意义已经不大,所以明年(2020年)房地产调控出现调整,因城施策放松的概率非常大,但是放松不代表整个房价又会大涨。

4、2020年,一线城市包括一些热点城市,房价会有小反弹,相对于2019年、2018年,政策会有一个不小的调整。

5、中国房地产的天真的变了,不要轻易地去投资房地产,房地产作为中国最好投资工具的时代已经过去。

【新闻背景】

2019年以来,百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间。截至11月份,单月环比下跌城市数量明显增多,累计涨幅延续2018年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升,二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势,尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面,价格下行趋势更为明显。

尤其是2019年下半年以来,二手房市场买方议价空间逐渐加大,部分城市二手房价格调整压力突出,导致十大城市二手房均价累计有所调整,且最近几个月跌幅进一步扩大。

根据最近国家统计局发布了十月份70个大中城市的房价数据,差不多有三个要点。

第一点,不要看具体数据,因为看具体数据没有意义。70个大中城市的房价指标、统计数据是有很多缺陷的,比如说有大量的数据是由当地政府或当地相关部门来报,当地相关部门的数据是由开发商给提供的。

第二点,关注有多少个城市还在涨,有多少个城市还在跌。通过那些涨的城市数、跌的城市数,能够看到房价未来一个走势的。临界点在哪里?临界点比如说二手房,二手房如果说环比下跌的城市数超过一半,意味着整个房地产降温已经成为定局。

第三点,数据本身其实是非常滞后的。从以上数据来看,杭州的房价是跌了三个月了,但事实上杭州的房价跌了远不止三个月,至少是半年以上。

十月份国家统计局数据表明,二手房的房价环比下跌的城市数超过35个,已达到一半。上一波房价的上涨是2014年,2014年什么时候确定了房地产市场当时全面下行的情况呢?就是当70个大中城市二手房环比下跌的城市数超过35个,所以十月份数据再次证明整个市场都在降温。

现在一些主要城市市场降温已经一年多时间,比如说北京、上海。北京有很多区域的二手房,跌幅至少是10%,15%很正常,20%的也是大有人在。

整个房地产开发投资数据仍然在两位数,但是这个两位数有特殊情况,就是说在过去房地产快速上涨的情况下,很多开发商拿了地,拿了地以后已经开始进行开发,也就说今年的数据为什么还不错?根本原因是它不能烂尾,后续投资得跟上。

但是也关注一个数据。房地产开发投资增速、开工量跟整个完工量剪刀差越来越大,明年可能会更大。从其它数据来看,就是销售的数据,其实到了十月份以后出现了一个小小的逆转,这一点特别重要。

销售面积从今年一月到九月份都是一个负增长,但是到了十月份转正,这是今年以来第一次转正。今年以来第一次转正原因不是说市场开始回暖,而是大家已经认清到形势,开始大量降价促销。

不仅仅是融创这些龙头企业在大幅度降价促销,回笼资金。而是几乎所有开发商,所有楼盘都有很多降价优惠促销。比如有一个业内人士发布的地方降价促销计划,以前两百万的房子,一下子直降四十万,说明大家对整个市场的温度已经了解得比较清楚。

这些指标其实说明整个市场真的在变,这些指标互相印证市场的温度已经很低,包括开发商到位的资金。到了十月份以后,开发商到位资金增速掉到了7%。速度如果掉到5%,一般会出现很多开发商资金链紧张,7%差不多已经快到一个临界点。所以今年整体市场降温情况已成定局。

杭州在2014年的时候突然开始降价,从杭州开始引发了全国房地产的那一次大调整。调整了半年以后,到2014年的九月份,政府没有办法,开始全国性的救市,到了2015年的三月份,几乎把过去关于房地产调控的所有政策取消掉了。这一次杭州的房价下降,会不会成为一个新的转折点?这是市场非常关注的。

最近又关注的一个城市就是深圳。深圳二手房市场最近突然开始反弹,而且交易量应该说非常大,环比反弹非常明显,导致深圳二手房市场反弹的一个根本原因就是深圳调整了豪宅限。豪宅限的调整让市场解读为政策要放松,所以深圳的二手房市场出现了少见的火爆现象。深圳也是一个风向标。

所以今年最近突然调整,是不是意味着全国又一轮大反弹就会到来?目前整个房价反弹跟2014年相比,还是不一样的。

第一个就房地产市场,跟2014年完全不一样。第二个,政策倾向。2014年九月份,房地产的顶层设计制度非常清楚,就是要救,不能让房地产往下掉。930政策其实打响了当时救房地产的第一枪,930以后,在2015年两会以前,政府出了很多政策是鼓励买房子。现在情况不是这样,现在政策主旋律仍然是房住不炒,就说房住不炒会成为以后在任何情况下,可能都不能动摇的房地产居住政策。房地产变了,最大的变化就是房地产回归到民生这一点不会改变。

第二点,从整个市场目前整个调控来讲,还是比较严。据统计,前九个月房地产全国出台调控政策415次,2018年全年,全国出台的房地产调控政策450次。前九个月415次其实跟2018年450次基本已经接近了。从整个目前政策的风向标来讲,政策的调控没有放松。整体上看,尽管北京、上海及其它一些热点城市下调比较明显,但是没达到当时程度,所以价格本身不存在反弹的基础。

【新闻背景】

2019年以来,在“房住不炒”的背景下,融资收紧,限购政策不放松依然是房地产政策的主旋律。

从各地来看,针对楼市的具体情况各地出台了有针对性的政策,包括针对人才进行限购政策的微调,对住房公积金政策进行调整,反映出“因城施策”的特征。同时,集体土地入市迎来政策性的突破。在区域发展方面,粤港澳大湾区和长三角一体化规划的出台成为今年区域发展的亮点。

其实经过2014年到现在为止,这一波的需求释放以后,大家手里面的钱基本没了,该释放的需求基本上释放差不多了。在那以后,中国房地产市场从需求侧来讲,不可能出现像过去非常饥渴的需求,买房子的不多了,以后也就是说新增购房需求群体是稳定的。

在这种情况下,未来的判断是全国房价出现大反弹的概率等于零。第一政策不允许。第二,中国经济不允许。第三,中国老百姓不允许。这个基调,大家一定要明白。

那么如果说不允许大涨,事实上把投资性需求给消灭了。比如北京房价现在一年涨5%非常非常难,如果说一年房价涨不到5%,是没人炒房的,因为钱放到银行里面拿个5%是最安全的收益,没有任何问题。所以如果说大家现在还要投资,除了极个别城市,投资已经不可能。

第三个,对中国经济而言,2020年稳增长特别重要。现在的一个基本观点就是2020年中国经济一定要保6%,不能像有些专家建议的一样,随便地回到5%时代,对士气的影响非常非常大。如果要保6%,各方面都要稳定,特别是房地产市场,房地产市场现在基本调整到位了,温度基本上降下来了,甚至可以降到零度,甚至到零下了,再继续进行调控意义已经不大。所以明年房地产调控出现调整,因城施策放松的概率非常大,但是放松不代表整个房价又会大涨。

在2018年、2019年,一线和热点城市会调整,现在这些城市基本已经调整到位了,甚至有一些城市已经跌到2016年价位。所以在这种情况下,一旦放松调控,过去两年抑制的需求又会出来,这意味房价会有一个小反弹。所以在2020年的时候,一线城市包括一些热点城市,房价会有小反弹,政策应该相对于2019年、2018年会有一个不小的调整。

当然,需要告诫的是,中国房地产的天真的变了,所有的东西都变了,不要轻易地去投资房地产,房地产作为中国最好的投资工具时代已经过去。

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