三四线多套房有必要抓紧卖吗?一个信号显示,再不卖就没机会了!

     今天又听到地产圈内的某位专家在高声大喊，“未来10年，劝人买房仍然是积德行善”。

     对此，我倒不是全盘否认，毕竟房地产本来就兼具居住和投资属性，虽然房地产的高光时刻已经过去了，但是不得不承认，未来有人口增量、有政策扶持、有产业资金资源等支撑的城市，仍然有很大的投资潜力——合适的时间买对了区域，真的可以继续躺着大赚。但需知这样的机会越来越少了。不仅仅需要大笔资金的支撑，更需要购房者有极高的区位价值分析判断能力。简言之就是，未来想继续靠投资房子赚钱，太难了。

     我的隐隐担忧体现在：对于懂地产的人来说，未来买对了城市或仍然可以“稳赚不赔”。对很多精通地产发展逻辑的人来说，这大概不是什么难事，毕竟身处其中，又在市场上摸爬滚打，多少有些内部信息；可是对于那些有闲钱，但是对投资房产一窍不通的人来说，听了专家的这番言论，很容易把钱全换成房子，买不对城市岂不是满盘皆输？

     需知，房地产的“黄金时代”已经彻底终结，过去那种“普涨”的火热行情很难再复制了，未来具有投资价值的城市屈指可数，该专家在这样的时期，仍然不分城市地高声喊大声劝人“买房”，说实话，我感觉不到他的“善意”。

     文章开篇说这些，我的核心意思还是想通过此事告诫所有读者，未来通过买房投资赚钱或仍然可行，但是首先需要你必须买对城市：买对了城市，即使所购房产不是你需要的，也不会影响它的升值；买不对城市，一切的一切都是空中楼阁。

     到此大家应该都知道我要说啥了：国内绝大多数三四线城市真的不适合投资，前两年信了专家的忽悠，冲动囤的房，趁市场通道尚未完全关闭，该抛售的还是早做打算吧。

     有人可能会跳出来反驳说：一派胡言，看看今年领涨全国的城市，很多都是三四线城市，唐山、银川、呼和浩特、大理、洛阳、西宁等城市房价今年已经“涨上了天”。年初如果在这些城市买房的话，需知都赚得盆满钵盈了。

     事实真的如此吗？我不敢苟同。我一直坚持认为，买房能不能赚钱，不能单纯看房价涨了多少，最核心的是最后想卖的时候能有人接盘。

     放眼望去，以上这些城市“购买新房易，想卖二手房却很难”。这几个城市都是典型的三四线城市，因为“棚改”还在继续，所以市场上还有需求在释放，加上新房受土地供限制供应不足的影响，今年市场整体行情供不应求，加上这些城市都不限购，成了炒房投机客炒作的战场，房价才有了今年的“亮眼”表现，但仅凭这些就说在这些城市投资炒房“赚翻了”，我是不服气的。

     因为太多的事实在警戒我们，即便是这些“涨势”明显的城市，也是实实在在的大坑，跳进去就很可能爬不出来：一方面，今年破产倒闭的近500家开发商有3/4来自三四线城市，说明这些城市正面临“需求枯竭”。融资环境差是一方面，但是开发商倒闭的最终原因还是回不了款，偿债期限到了还不了款，自然要申请破产；另一方面，这些城市都有一个相同的特征：新房有市场，二手房没市场。更吓人的是，很多城市二手房成交量直接为零，这就意味着不管你买的新房出售时挂牌价多少，都是有价无市； 再者，在这些城市降价10万，甚至是20万卖房的比比皆是，但是要知道本地人都不缺房，这些人的房子只能卖给那些后面傻傻的散户投资客。

     新年刚过，四川省自贡市富顺县便出政策“补贴200/平”鼓励买房，所有人其实都明白，这样的政策救不了降温趋势明显的楼市，只会加剧购房者的观望情绪。越来越多的城市出台“补贴现金”鼓励买房的政策，也恰恰在提醒所有购房者，现在这个节点在这些无人口、无产业、无资源的城市买房无异于“为国接盘”。

     现在，更加“不妙”的信号来了：三四线城市的土地卖不动了，地价开始降了，未来房价很难支撑得住。对于持有多套房的人来说，再不抓紧卖掉未来恐怕真没机会了。

     为什么会出现这种结果，一名开发商的高管直言不讳：“一方面现在市场整体下行，在一二线城市拿地可以提升销售，利润相比于三四线城市更大；另一方面，受需求消耗殆尽和棚改效应结束等原因的影响，三四线城市未来面临巨大的下行压力，开发商深知不能再在这些地方拿地了，现在都在酝酿逃离呢。”

     面粉价格影响面包价格。从整体来看，土地拍不出高价，必然会影响新房定价，地价在降，新房入市价格肯定也会跟着降。尤其是在房住不炒的大基调下，未来三四线城市房价大概率要高位回调了，尤其是纯“棚改”拉动型城市，房价很可能怎么涨上去的，最后就怎么降下来。

     开发商大佬一席话点破：三四线的房子未来或是累赘！

     其实，融创大佬孙宏斌此前聊到在三四线拿地时也表现出了“悲观”的态度。他在今年年中业绩发布会上说，“为了规模，三四线城市肯定也要去，但是要看哪些三四线，比如广州周边的一些三线城市可能比很多二线都好。所以三四线肯定要去的，但差别很大，需要选择，浙江、广东大部分地区我们都会去。”

     至于其它一些欠发达、偏远的三四线城市为什么不去？孙宏斌也说得很明确：棚改也结束了，需求都消耗完了，现在去拿地盖房子未来卖给谁呢？我们不能做赔本的买卖啊。他自己举例说，淄博领导很多次拉他们去拿地，但是经过核算之后，觉得那边还是不去了。连开发商都担心盖的房子未来会卖不掉，成为累赘，一些不明真相的投资炒房客还在傻傻地到这些三四线城市去买房、囤房，真不知道他们是怎么打算的。

     城市的发展终究靠的是人口、资金和资源的拉动，开发商现在不舍得花钱在三四线城市买地，这里的基础设施建设就很难发展起来，城市的吸引力就会大大降低。加上现在很多一二线城市都在放开落户门槛，本身对三四线城市的人口就有巨大虹吸效应，未来这种作用力会更加明显。留不住人、留不住开发商、留不住购房需求，这里的房价会走向何方，大家应该心里都有数了。从这个层面来看，现在其实真的是多套房的投资炒房客重新配置资产的好时机，卖三四线买一二线，这种思路特别是正确的。

     还有一个不确定的因素一直没有盖棺定论，这就是房产税。我在之前已经说过很多次了，房产税的出台早就已经板上钉钉了，现在只是不确定什么时候会来。房产税出台对楼市的影响我们也讨论过很多次了，对于一二线有强大需求的城市来说，业主、房东或可以把收税多出来的成本转嫁给购房者和租客，但是对于三四线二手房市场、租赁市场发展严重不足的城市来说，他们的持房成本要转嫁给谁？毫无疑问，房产税的出台利空这些城市，或会引发大范围的抛售也不是没可能。

     很多刚需可能会问，既然你劝三四线城市的多套房者把多余房产卖掉，那么我们这类群体现在该不该买房呢，又到底该如何选房呢？其实我的答案一直没变，对于刚需来说，永远都是那四个字：按需行动。因为对于刚需来说，无论未来房价涨跌，其实他们都是亏的。因为即使房价降了，便宜也轮不到刚需占，房价涨了刚需更不可能把房子卖掉，即便是换房，也会因为房价都涨了，换房后的生活压力只增不减。这点不细说了，买过房的人都懂。至于该如何选房，就更简单了，一定要选择最核心的区域，市政、商业、学区等这些配套永远都是标配；至于“画大饼”的新区，毫无疑问最应该避开。