三四线多套房有必要抓紧卖吗?一个信号显示,再不卖就没机会了!

搜狐焦点十堰站 2020-01-09 09:06:51
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今天又听到地产圈内的某位专家在高声大喊,“未来10年,劝人买房仍然是积德行善”。 对此,我倒不是全盘否认,毕竟房地产本来就兼具居住和投资属性,虽然房地产的高光时刻已经过去了,但是不得不承认,未来有人口增量、有政策扶持、有产业资金资源等支撑的城市,仍然有很大的投资潜力——合适的时间

     今天又听到地产圈内的某位专家在高声大喊,“未来10年,劝人买房仍然是积德行善”。

     对此,我倒不是全盘否认,毕竟房地产本来就兼具居住和投资属性,虽然房地产的高光时刻已经过去了,但是不得不承认,未来有人口增量、有政策扶持、有产业资金资源等支撑的城市,仍然有很大的投资潜力——合适的时间买对了区域,真的可以继续躺着大赚。但需知这样的机会越来越少了。不仅仅需要大笔资金的支撑,更需要购房者有极高的区位价值分析判断能力。简言之就是,未来想继续靠投资房子赚钱,太难了。

     我的隐隐担忧体现在:对于懂地产的人来说,未来买对了城市或仍然可以“稳赚不赔”。对很多精通地产发展逻辑的人来说,这大概不是什么难事,毕竟身处其中,又在市场上摸爬滚打,多少有些内部信息;可是对于那些有闲钱,但是对投资房产一窍不通的人来说,听了专家的这番言论,很容易把钱全换成房子,买不对城市岂不是满盘皆输?

     需知,房地产的“黄金时代”已经彻底终结,过去那种“普涨”的火热行情很难再复制了,未来具有投资价值的城市屈指可数,该专家在这样的时期,仍然不分城市地高声喊大声劝人“买房”,说实话,我感觉不到他的“善意”。

     文章开篇说这些,我的核心意思还是想通过此事告诫所有读者,未来通过买房投资赚钱或仍然可行,但是首先需要你必须买对城市:买对了城市,即使所购房产不是你需要的,也不会影响它的升值;买不对城市,一切的一切都是空中楼阁。

     到此大家应该都知道我要说啥了:国内绝大多数三四线城市真的不适合投资,前两年信了专家的忽悠,冲动囤的房,趁市场通道尚未完全关闭,该抛售的还是早做打算吧。

     有人可能会跳出来反驳说:一派胡言,看看今年领涨全国的城市,很多都是三四线城市,唐山、银川、呼和浩特、大理、洛阳、西宁等城市房价今年已经“涨上了天”。年初如果在这些城市买房的话,需知都赚得盆满钵盈了。

     事实真的如此吗?我不敢苟同。我一直坚持认为,买房能不能赚钱,不能单纯看房价涨了多少,最核心的是最后想卖的时候能有人接盘。

     放眼望去,以上这些城市“购买新房易,想卖二手房却很难”。这几个城市都是典型的三四线城市,因为“棚改”还在继续,所以市场上还有需求在释放,加上新房受土地供限制供应不足的影响,今年市场整体行情供不应求,加上这些城市都不限购,成了炒房投机客炒作的战场,房价才有了今年的“亮眼”表现,但仅凭这些就说在这些城市投资炒房“赚翻了”,我是不服气的。

     因为太多的事实在警戒我们,即便是这些“涨势”明显的城市,也是实实在在的大坑,跳进去就很可能爬不出来:一方面,今年破产倒闭的近500家开发商有3/4来自三四线城市,说明这些城市正面临“需求枯竭”。融资环境差是一方面,但是开发商倒闭的最终原因还是回不了款,偿债期限到了还不了款,自然要申请破产;另一方面,这些城市都有一个相同的特征:新房有市场,二手房没市场。更吓人的是,很多城市二手房成交量直接为零,这就意味着不管你买的新房出售时挂牌价多少,都是有价无市; 再者,在这些城市降价10万,甚至是20万卖房的比比皆是,但是要知道本地人都不缺房,这些人的房子只能卖给那些后面傻傻的散户投资客。

     新年刚过,四川省自贡市富顺县便出政策“补贴200/平”鼓励买房,所有人其实都明白,这样的政策救不了降温趋势明显的楼市,只会加剧购房者的观望情绪。越来越多的城市出台“补贴现金”鼓励买房的政策,也恰恰在提醒所有购房者,现在这个节点在这些无人口、无产业、无资源的城市买房无异于“为国接盘”。

     现在,更加“不妙”的信号来了:三四线城市的土地卖不动了,地价开始降了,未来房价很难支撑得住。对于持有多套房的人来说,再不抓紧卖掉未来恐怕真没机会了。

     为什么会出现这种结果,一名开发商的高管直言不讳:“一方面现在市场整体下行,在一二线城市拿地可以提升销售,利润相比于三四线城市更大;另一方面,受需求消耗殆尽和棚改效应结束等原因的影响,三四线城市未来面临巨大的下行压力,开发商深知不能再在这些地方拿地了,现在都在酝酿逃离呢。”

     面粉价格影响面包价格。从整体来看,土地拍不出高价,必然会影响新房定价,地价在降,新房入市价格肯定也会跟着降。尤其是在房住不炒的大基调下,未来三四线城市房价大概率要高位回调了,尤其是纯“棚改”拉动型城市,房价很可能怎么涨上去的,最后就怎么降下来。

     开发商大佬一席话点破:三四线的房子未来或是累赘!

     其实,融创大佬孙宏斌此前聊到在三四线拿地时也表现出了“悲观”的态度。他在今年年中业绩发布会上说,“为了规模,三四线城市肯定也要去,但是要看哪些三四线,比如广州周边的一些三线城市可能比很多二线都好。所以三四线肯定要去的,但差别很大,需要选择,浙江、广东大部分地区我们都会去。”

     至于其它一些欠发达、偏远的三四线城市为什么不去?孙宏斌也说得很明确:棚改也结束了,需求都消耗完了,现在去拿地盖房子未来卖给谁呢?我们不能做赔本的买卖啊。他自己举例说,淄博领导很多次拉他们去拿地,但是经过核算之后,觉得那边还是不去了。连开发商都担心盖的房子未来会卖不掉,成为累赘,一些不明真相的投资炒房客还在傻傻地到这些三四线城市去买房、囤房,真不知道他们是怎么打算的。

     城市的发展终究靠的是人口、资金和资源的拉动,开发商现在不舍得花钱在三四线城市买地,这里的基础设施建设就很难发展起来,城市的吸引力就会大大降低。加上现在很多一二线城市都在放开落户门槛,本身对三四线城市的人口就有巨大虹吸效应,未来这种作用力会更加明显。留不住人、留不住开发商、留不住购房需求,这里的房价会走向何方,大家应该心里都有数了。从这个层面来看,现在其实真的是多套房的投资炒房客重新配置资产的好时机,卖三四线买一二线,这种思路绝对是正确的。

     还有一个不确定的因素一直没有盖棺定论,这就是房产税。我在之前已经说过很多次了,房产税的出台早就已经板上钉钉了,现在只是不确定什么时候会来。房产税出台对楼市的影响我们也讨论过很多次了,对于一二线有强大需求的城市来说,业主、房东或可以把收税多出来的成本转嫁给购房者和租客,但是对于三四线二手房市场、租赁市场发展严重不足的城市来说,他们的持房成本要转嫁给谁?毫无疑问,房产税的出台利空这些城市,或会引发大范围的抛售也不是没可能。

     很多刚需可能会问,既然你劝三四线城市的多套房者把多余房产卖掉,那么我们这类群体现在该不该买房呢,又到底该如何选房呢?其实我的答案一直没变,对于刚需来说,永远都是那四个字:按需行动。因为对于刚需来说,无论未来房价涨跌,其实他们都是亏的。因为即使房价降了,便宜也轮不到刚需占,房价涨了刚需更不可能把房子卖掉,即便是换房,也会因为房价都涨了,换房后的生活压力只增不减。这点不细说了,买过房的人都懂。至于该如何选房,就更简单了,一定要选择最核心的区域,市政、商业、学区等这些配套永远都是标配;至于“画大饼”的新区,毫无疑问最应该避开。

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