2020年预测:探明底部、跌多涨少!

搜狐焦点(十堰站) 2020-01-08 09:07:20
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杨红旭楼市研究 昨天 以下文章来源于易居研究院 ,作者易居研究院 易居研究院 每天为您推送:最新、最热的易居研究报告、易居研究成果以及易居研究院举办的各大活动。 以“2020年房地产形势与发展机遇”为主题的易居论坛日前在上海举行。这场年度大型论坛,也是学术报告会,房企、金融、研究和高校等领域共计20

杨红旭楼市研究 昨天

以下文章来源于易居研究院 ,作者易居研究院

易居研究院

每天为您推送:最新、最热的易居研究报告、易居研究成果以及易居研究院举办的各大活动。

以“2020年房地产形势与发展机遇”为主题的易居论坛日前在上海举行。这场年度大型论坛,也是学术报告会,房企、金融、研究和高校等领域共计200余人与会,共同解析形势、预判未来、探究商机,以稳为导向,实现住房奔小康。

会议回顾,2019年全国房地产市场经历了“上下半场”。“上半场”部分城市出现小阳春,房市升温,地市更热。“下半场”全国楼市普遍出现降温,部分城市新房打折促销忙。在市场上下波动的背后,是政策与金融两大“推手”发力:二季度住建部约谈10个热点城市;从5月底至四季度,房地产融资全线收紧。在此过程中,包括房企在内的所有市场参与者,调整策略,积极应对。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授 张永岳

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳在致辞中表示,当前全国住房基本上达到了全面小康水平,站在历史发展角度和全球发展角度,这都是值得肯定的。改革开放40年来,中国住房和房地产发展是一个经济和社会的奇迹。当然,中国住房小康水平也有不充分、不均衡的特征,需要理性地看待住房市场的发展。今后,一方面,中国房地产市场发展空间依然是巨大的,也是实现我国第二个百年目标过程中不可或缺的重要产业,包括城市群和都市圈等都将成为新的发展亮点;另一方面,相比过去,未来房地产发展的要求更高,行业要把高质量发展放在首位,企业更需要做好专业度,以应对市场变化所带来的挑战。

2020年楼市:三期叠加、探明底部

易居研究院副院长 杨红旭

 

上海易居房地产研究院发布了《2019-2020年度全国房地产市场报告》。易居研究院副院长杨红旭指出,2019年楼市特征为楼市已至凛冬、政策守望春风,而2020年楼市特征可以概况为三期叠加、消化盘整;探明底部、跌多涨少。尤其需要关注房地产“三期叠加”的特征,表现为三方面。第一、增长速度换挡期,这是由房地产发展的客观规律所决定的,我国新房市场规模正在构筑历史大顶,房价增长率与行业利润率换档降速。第二、外在压力阵痛期,全球及中国经济正在降速,同时全球及中国债务率攀升至历史高位,部分领域资产泡沫明显,货币政策放松受限,这对中国房地产业的影响错综复杂。第三、前期泡沫消化期,2015年下半年至2018年上半年,全国房价暴涨,多数地区出现程度不一的泡沫,2020年仍需去泡沫。

该份报告对2020年房地产相关指标进行了预测和展望。第一、市场供应指标:报告预测,全国房地产开发企业土地购置面积预计2020年下降6%左右,全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2020年下降6%左右,全国房地产开发投资预计2020年增长6%左右,100城库存与去化周期则预计小幅上行。第二、市场成交指标:报告预测,全国商品房销售面积预计2020年下降3%左右,其中一个很重要的原因是,商品房销售量连续5年正增长,2019年全年成交量达到历史高点,连续几年的高成交量透支了部分购买力,预计2020年商品房销售量将小幅下降。第三、市场价格指标:报告预测,全国房地产开发企业土地购置均价预计2020年上涨2%左右,全国商品房成交均价预计2020年上涨5%左右,70城二手房价预计2020年下跌月份数多于上涨月份数。

重点关注区域、金融等细分领域

华东师范大学经济与管理学部房地产系主任 胡金星

2019年,紧扣长三角一体化上升为国家战略,易居研究院还与华东师大联合进行热点专题研究。本次论坛上,华东师范大学经济与管理学部房地产系主任胡金星发布了《长三角一体化上升为国家战略背景下房地产市场发展》报告,报告通过7个方面对长三角一体化的内容进行了分析。一、制度创新与长三角一体化;二、长三角一体化发展现状;三、长三角一体化对住房市场发展影响;四、长三角一体化对房地产其它相关市场的影响;五、长三角一体化对26个城市房地产市场的影响;六、世界城市群发展经验研究;七、主要结论与建议。报告分析了长三角一体化的发展趋势,认为在统一规划的统领下,以上海市为长三角城市群龙头带动作用,以区域发展规划、G60科创走廊、建设区域协同创新网络为抓手,通过产业布局一体化、市场一体化、公共基础设施一体化,实现高质量发展的一体化,进而引领长江经济带发展,服务全国发展大局。在此背景下,房企需要积极抓住战略机遇,尤其是需要在一体化过程中塑造房企区域品牌影响力。

世茂集团财务中心副总监 戴娟

世茂集团财务中心副总监戴娟作了题为《当前金融形势与房地产融资特征》的报告。她认为,2019年中国房地产金融工作的定位和思路是清晰的,即要坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。房企需要严守政策红线,尤其是银行、信托等机构,若是追求套利的方式,则容易面临吃罚单等风险。从目前来看,在土地款融资、四证管理、首付贷、土储融资、二级开发资质等领域,往往违规现象较多,行政处罚也较多,这都是此类机构所需要注意的事项。展望2020年,宏观面以奔小康为主题,政策面将继续遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线。因此,相关市场参与主体需要合规参与融资过程,以体现“稳”的导向。

基于市场预判,把握投资节奏

 

随后举行的头脑风暴环节,蓝绿双城集团投资发展中心总经理倪武英表示,2019年的工作总结起来就是一个字“忙”,无论是市场还是房企都有类似的特征。虽然到了年末房地产市场有所降温,但房企去库存的动作还是比较明显。从2019年部分房企的数据看,基本上完成了目标和任务。说明房企对于市场降温有较好的应对能力。应该说2020年房企任务依然艰巨,相关房企将继续做大规模、做好业绩。

上坤集团投资发展中心副总经理蒋艳表示,对于2019年的楼市需要感恩,虽然市场变动很大,比如说地价变动很大,导致部分房企拿地压力很大,但是相对别的非房地产企业来说,房地产企业的生存压力仍小很多,所以依然要对中国房地产行业持看好的态度。展望2020年,房企需要继续坚守专业度,在分化的区域市场中做好价值投资,在产业链方面力求做好多元化、精细化的工作。

万科上海区域投资与合作开发部总经理黄超俊表示,总体上看,全国各大房企在2019年较好地完成了工作任务。实际上各大房企的基调是明确的,即在市场降温的时候更需要集中力量做事。各大开发商都秉持了一个清晰的态度,即市场越是不好,企业越需要有定力,同时越需要发挥自身的优势,这样才可以做得更好。对于2020年的楼市发展和投资策略,房企需要基于市场来调整预期、调整策略。

中梁控股战略中心总经理曹俊浩表示,对于国家房地产政策等预判显得很关键,在对政策和市场的预判下,房企应该沿着设想的路径进行操盘,同时把握投资节奏。展望2020年应该说楼市基本上会坚持一个“稳”字,尤其是在“因城施策”的背景下,房企需要研究区域市场的结构。作为TOP20房企,中梁对于2020年的业绩增速预期是,至少不能跑输TOP20房企均值。

易居研究院咨询中心总经理崔霁总结认为,2020年中国住房发展的思路是比较明确的,即“小康不小康,关键看住房”。在宏观大背景下,2020年各家房企继续坚持稳中求进的思路,业绩目标不放松、战略思路更成熟,这一点值得肯定。展望2020年,相信相关房企在对市场与政策把握的基础上,战略思路会更成熟,业绩发展也会更好。

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