他可能是最懂中国楼市的人,关于未来他这样说...
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最近,黄奇帆的一篇关于中国未来20年房地产发展趋势的论述文章,非常好,老黄是一个奇才,数据放于心,娓娓道来,有理有据。
1、今后十几年的房地产业发展趋势,不会是2017-2018年的17亿平方米,而是逐渐萎缩,大体上有十几年的过程,逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米左右。
2、在今后的十几年,房地产开发不再是四处开花、全面开花,而会相对集聚在中心城市、大都市圈和城市群这三个热点地区。
3、城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中,中国不存在土地价格大幅下跌的可能性,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。
4、今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。
我主要关注的是老黄说的这两点。
1、每年的新房交易量逐年下降,从现在的17亿平米一直降到10亿平米左右。
2、城市化还要推进,货币还要发,通胀也要继续,地价不会跌,房价还要涨。
3、未来的涨,主要在大都市圈、城市群、中心城市这三个地方,涨幅和GDP差不多。
重点是第三句:未来的涨,主要在大都市圈、城市群、中心城市这三个地方,涨幅和GDP差不多。
我们一起划重点:大都市圈、城市群、中心城市这三个地方。
中心城市。
所谓中心城市,包括国家中心城市和区域中心城市。
大都市圈。
超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。
城市群。
城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。
结构性机遇。
我们国家人口在50万以下的城市叫小城市,50万-100万的叫中型城市,100万-500万的是大型城市,500万-1000万人口的特大型城市,1000万人口以上的叫超级大城市。
在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。
有些省会城市现在是500、600万人口,以后可能往1000万人口的方向走。
这里面有一个什么动力呢?在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。
所谓“一二三四”,就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%;它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%;它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP的40%。
从这个意义上讲,大家可以关注现在近10个跨入1000万的高级超级大城市,根据这些省总的经济人口规模去算一下,他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去。
所以我刚才说的大都市、超级大城市,1000万-2000万中间有一批城市还会扩张,过了2000万的,可能上面要封顶,但是在1000万-2000万之间不会封顶,会形成它的趋势。
如果已经是2000万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈。
大都市圈不是一个行政范围,而是它的经济辐射范围,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。
大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但是,一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。
1、关注国家中心城市。
区域中心城市能否起来,不知道,但国家中心城市的发展越来越好,跑赢其它同级别城市,这是确定性的事情。
一级别:北京、上海、广州、深圳。
二级别:天津、成都、重庆、郑州、武汉、西安。
这些城市,只会越来越好。
2、中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。10%的面积,20%的人口,30%的GDP,40%的服务业。
有的省会还没到,差距有多大?原因是什么?
如果差距大,原因明晰,补平数据是确定性事件,那,这里面就是确定性的机会。
比如郑州,人口还远没到20%。
关于成都、重庆、武汉、长沙、合肥、西安、济南、南京、杭州、福州这些城市“一二三四”的思考,留给各位。
请自行查询以上各个数据进行对比,你一定能从中发现未来更快发展的机会。
比如看一下2017的GDP数据。
银川、西宁、长春、哈尔滨、成都、武汉、西安、兰州占全省GDP都已超过30%,再增长的边际递减效应已经出现。
福州、南京、济南、广州这几个强省的省会占比虽然也不高,但福州是受厦门拉扯,南京是受苏州拉扯,济南是受青岛拉扯,强城市之间的存量竞争,难度很大。
而像郑州、杭州,一城独大,相对来说,想像空间就更大一些。
3、目前人口规模1000万的城市,未来会到2000万,在2000万以下政策是宽松的,城市是扩张的,这里面就有确定性的机会。
先划重点:关注目前人口已经1000万的城市。
比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。
再划重点的话,就是郑州、杭州、南京、合肥、武汉、成都。
因为济南有青岛的拉扯和分散人口,因为西安人口占比已经超过20%,而,其它城市,大有可为,比如最确定的杭州(因为经济和就业拉动人口)、郑州(因为背后是1亿人的河南)。
4、城市群会迎来更快的发展,基于城市群的相互辐射和影响,要关注城市群里的快速崛起城市和城市群里的洼地效应。
在中国,城市群只有两个,一个是长三角,一个是珠三角。
关注城市群里的龙头城市,比如长三角的上海、杭州、苏州、南京,珠三角的深圳、广州、珠海。
关注城市群里的洼地城市,比如长三角的南浔(核心区9000左右),珠三角的惠州(大亚湾14000左右)。
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