大盘,已成为十堰后期楼市的统治者和变革者

　　在当今社会，城市的蜕变和发展，始终离不开房地产的贡献与参与，一个地区房地产的繁荣与发展直接引领当地经济的发展、税收的实现。房地产不仅是推动城市发展的重要动力，而且是这个城市发展的外在表象，可以说一个城市的发展史，背后总伴随着这个城市的地产史，“万恶”的房地产正带动着我们城市的繁华与欣欣向荣。 　　小盘造房，大盘造城，我们始终不可否认楼市大盘在城市发展和扩张中所起的关键作用，总结十堰城区楼市近年来的发展，我们不可否认诸如上海城、大美盛城、阳光栖谷、万达广场、和昌国际城以及大洋五洲、四方新城等大盘对相应区域和路段发展所做的推动和贡献，昔日偏僻的北京路如今已是人满为患；人迹罕至的熊家湾转盘区域也已被万达广场、阳光栖谷等楼盘带领的生机勃勃；人烟稀少的浙江路、天津路、凯旋大道更是高楼林立、车水马龙。 　　社会经济的发展已被房地产所绑架，城市的发展也越来越依赖大盘的带动，毋容置疑，没有上述大盘的开发和带动，就没有十堰城区今天扩张的步伐和力度。十堰城区楼市大盘过去对十堰房地产乃至环境、经济、社会带来哪些变化和变革？我们可以简单总结如下：

　　大盘给十堰城市带来的发展和影响 　　1、城市环境的改变 　　十堰如今的高楼林立让人很容易忘记从前的模样，忘记从一片荒芜到万家灯火的历程中，不能忽略的是作为拓荒者的开发商所倾注的汗水与努力。是他们，让城市的范围随着楼盘的扩张不断扩大，最为十堰较具有代表性的发展历史从北京路、天津路、上海路、浙江路、到凯旋大道、发展大道、建设大道这些地方，房地产在城市的建设中让原本的荒地渐渐的有了人气，原本的乡镇开始与城市结合，最终一步步的成为城市不可或缺的重要组成部分。 　　从“拓荒者（大牌房企）”的进驻，到人气渐旺，再到交通升级，这种渐进式的变化充分应验了那句名言：“世上本没有路，走的人多了，也就成了路”。如今，从高处放眼望去，十堰见的最多的就是一栋栋高楼大厦，密密麻麻，城市面貌正是在房地产的引领下一步步发生改变，他们让十堰变得更加大气磅礴，让十堰这个以汽车产业做为主导的老城市区了原来的模样。 　　2、带动十堰经济增长 　　随着十堰城区范围不断的扩大，城市发展必然伴随着棚改、土地交易、土地开发等，对于目前十堰楼市体量，单单本土房企是吃不下的。这几年随着品牌房企逐步向三四线城市进军，这也就给十堰楼市带来了机遇，随着万达、昌升、恒大、中庚、大家、中铁等品牌房企的进驻，不仅带来了新的商业模式和开发理念，极大地满足市民追求更高品质生活的需求；同时也促进了十堰商业环境跨越式升级，进一步提升城市品位和商业影响力，对于十堰的经济发展带来巨大的推动。在看到十堰GDP高速增长带来欢悦的时刻，你才认为那个嗤之以鼻的房地产原来也可以给我们带来快乐。 　　3、楼盘品质的提升 　　近年来，随着大盘项目的发展和建设，十堰楼盘品质也得到的根本的提升。从周边道路交通到小区环境；从周边配套到社会功能；从居住功能到商业环境；不单是楼盘外立面的表现，而是具体的户型设计的改变；不光是地表建筑、环境的改变，而是延伸到地下车库改进，这些都与以往小区不能同日而语。房价的差异，不是体现在房屋面积的不同，而是体现在地段、品质的差异。 　　4、推动房价上涨 　　房地产行业只所以人人唾液，乃根本是稳步高涨的房价，也许开发商只是房地产行为的替罪羊，但却是实实在在的操盘手。近年来我们可以看到，随着大盘的崛起、大牌品牌房企的入驻，十堰房价也节节攀升、今非昔比。从香格里拉城市花园到上海城，从大美盛城、万达广场到如今的恒大城，都曾是十堰房价的领军者。这一方面是由于外来资本的到来和竞争，带动了十堰地价的上涨；同时各种建筑成本、人工成本、资金成本、管理成本等也大大增加；当然更主要的是楼盘品质的提升、人居质量的改变，因此相对房价的上涨可以说是物有所值、瑕不掩瑜。 　　5、对中小房企的冲击 　　弱肉强食，僧多粥少。土地资源的稀缺，导致了地产商之间攻城略地的战争在所难免，而大盘项目的开发商资金充沛、理念先进、项目可靠性高，因此在拿地方面直接秒杀本土中小房企，大型房企也更能取得地方政府和购房者的信赖，在从拿地、到开发、乃至后期销售都具有先天的优势。本土中小房企要想生存不是没有可能，但生存空间已被逐步压缩，“巧妇难为无米之炊”，为了避免以前十堰楼市烂尾、欺诈、不办证、物业管理混乱的乱象，地方政府已经逐步限制口碑不好、不良信誉、实力不强房企拿地，部分中小房企退出楼市舞台，也是十堰楼市健康发展的需要。

　　所谓“时势造英雄”，在新的时期，十堰城市的发展必将出现新的“地产英雄”和大盘项目，十堰城市的扩张更离不开这些大盘项目的带动。  　　随着朝阳路、人民站、北京路三大战役进入尾声，东正、阳光、万达已经基本优质收官。在大美、大洋、和昌也引来了援军的同时，新来的搅局者中铁、大家已经到来，以及整装待发、休整已久的华西将再次出发，一路引吭高歌的阳光也自然不会例外，七路诸侯、群雄并起无疑成为后期十堰楼市的主宰者。在过去的那场较量中，恒大已久牢牢占据了城区中心位置，战场的区域也将向东、北、西方向迁移，东环、发展大道、浙江路、天津路无疑成为后期楼市的主战场。 

十堰城区楼市大盘分布图 

　　七路诸侯究竟如何，我们不妨先来认识下这些新的地产大盘项目。 　　数风流人物 还看今朝 　　1、恒大 　　十堰恒大城，位于城市核心区域上海路北片区，上海路、人民路、北京路、柳林路四条城市主干道环绕，人民路城市中心商务区、北京路市政行政区、高等教育核心区交汇于此，区域路网发达，发展潜力雄厚。项目总建筑面积超162万方，其中住宅总建筑面积近130万方，商业配套约30万方，规划有高档酒店、写字楼、欧陆风情商业街、恒大影城等；内部奢配五星铂金会所、国际双语幼儿园，是世界500强恒大集团进驻十堰的排名前列力作！ 　　2、大家 　　位于张湾区汉江街办熊家湾村处，652亩超大规模，1.6超低容积率，72万方低密大盘。 　　3、中铁 　　“中国中铁·世纪山水”十堰项目位于十堰张湾区新老城区交汇处，西侧紧邻发展大道张湾工业园区的公园绿心——“三馆两中心一广场”， 南临建设大道商业及商务中心。总规划用地面积约18.6万㎡，规划总建筑面积71.3万㎡，计容建筑面积52.1万㎡，平均容积率2.80，建筑密度19%，绿化率30%，总户数约3000户。 　　4、中庚 　　中庚香山新城项目位于浙江路，占地1600亩，总建筑面积360万方，拥有近20万常住家庭人口。区位交通纵横全城，四通八达，周边配套齐全，中小学、医院、银行、酒店、体育馆等一应俱全，是十堰少有的“国际化品牌、配套集群化”的高端城市综合体。 　　5、大洋 　　大洋五洲项目位于天津路和林荫大道二号线交汇处，总用地面积约50万㎡，总建筑面积约200万㎡，住宅建筑面积约120万㎡，临街商业面积约3.2万㎡，购物公园商业面积约8万㎡，集中式商业+酒店+写字楼面积约8万㎡，总户数约1.2万户，总停车位约1.3万个。 　　6、华西 　　十堰供销华西国际农商城有限公司十堰华西新城项目位于十堰市浙江路与发展大道交汇处，申报调整方案规划用地面积333350.50平方米，规划总建筑面积:810933.44平方米，总计容面积644163.44平方米，地上总建筑面积633388.44平方米(其中计容面积625788.44平方米)，地下总建筑面积177545.0平方米(其中计容面积18375平方米)。容积率1.93，建筑密度31.4%，绿地率30%，停车泊位4831个。 　　7、阳光 　　重庆国瑞控股集团有限公司将投资50亿元打造十堰欢乐谷项目，该项目选址岩洞沟水库片区，总用地约4500亩，拟建设特色水镇、大型游乐园。 

大盘体量对比图 

　　品牌房企进驻十堰，首先是购房者的福音，其次对于开发商来说，品牌房企的进驻最为重要的是带来了危机意识。过去是本土房企之间的竞争，现在市场变成大牌与大牌之间的竞争。由于 “买房看品牌”的观念日益深入人心，所以相较于本土房企来说，品牌房企有着更为明显的优势，所以当精细化分工、专业化运作的品牌房企进入十堰，对于购房者也是一件利好的事情。 　　大房企的入驻是必然的，那站在购房者的立场上讲，买大楼盘有哪些利弊呢？ 　　大盘的优势 　　对于普通购房者来说，因为不具备专业知识，简单的比较很难看出哪个房子更好，只有入住后才会发现问题。在不知道如何选择的时候较好选择较大盘项目买房，可以省去不少麻烦，同时还有诸多好处。 　　1、实力强 　　大开发商整体的品牌、资金实力更强，一般来说很少会出现因为资金不足而导致烂尾问题，延期交房等违约情况也不易发生，会比小开发商建设的房子更加有保障。 　　2、施工质量优 　　大品牌的开发商往往会更加注重品牌和口碑，为了企业的长足发展，建设时施工质量要求一般都比较严格，会选择资质较好的建筑公司来施工，所以建成的房子质量是不用担心的。即便后期交房，发现房子的确存在一些质量问题，发生维权时，大开发商会更加注重社会影响而按法律办事。 　　3、室内设计精良 　　一般大开发商推出的楼盘，其房屋质量、物业服务、配套设施会比小开发商更有保证。大房产开发商对房子的细节问题处理得会更到位，对工程过程控制更严格，对居住功能空间的挖掘更深入细致。 　　4、配套设施完善 　　大楼盘的社区通常自带的配套比较好，比如自带商业街、会所、幼儿园、小学等，商业、生活配套比较齐全，生活比较方便，不用出社区，基本的生活需求等都可以得到满足。这些不仅体现在购房过程中为置业者提供良好的服务，更体现在业主日后入住为其营造良好的居住环境上。不过，大开发商的物业收费标准常常也是比较高的。 　　5、抗风险能力强 　　大开发商建设的房子，在二手房市场上也是非常受欢迎的，一般在同一区域内，价格能高出不少，从侧面说明大品牌开发商的房子更具有保值的能力，当然也会更具有抵抗风险的能力。 　　6、产品丰富 　　可供开发的可供选择的户型也就比较多。小到公寓，大到高层，洋房，别墅都有可能开发，对于热衷于此楼盘的客户来说，也就有了更多选择的空间，也可以使此地块的优势得以充分发挥。

　　买房是大事，为此我们积攒一辈子的辛苦钱，因此买房一定得慎重。虽然大盘相对于小楼盘安全性能高，环境、配套都比较到位，但是房价相应也会比较高，大盘虽然好处多多，但是我们也应该理性对待，不是所有的大盘都是优质的，任何伟人也有自身的缺点。在利弊的权衡上，我们更应该擦亮自己的双眼，才能够使自己在购房当中少吃一点亏，在头脑发热、冲动的同时需要一颗平静的内心。　　只以成败论英雄 　　随着品牌房企、外地资金的入驻，大盘项目逐渐成为十堰城区楼市后期的主角，但不等于大盘项目在十堰本土就能做的顺风顺水。从十堰楼市历史上看，不少大盘项目在开发过程中都碰到一些的坎坷，甚至一蹶不起。大盘项目有自身的优势，但开发风险也更大，如果对风险和过程控制不当，也有可能出现烂尾的危险。在我们看来十堰楼市后期大盘项目不可忽视一下细节： 　　1、地段问题 　　就目前十堰城区后期大盘位置来看，除恒大属于城中心外，其他大盘项目都相对偏郊，楼盘周边配套明显不如中心城区，因此楼盘项目周边规划和配套的完善将成为劣势。 　　2、定价问题 　　同时大盘项目价格一般偏高，如果超出购房者心理预期或性价比偏差太大，都将成为销售的阻力，特别是楼盘首开的定价尤为重要。 　　3、产品定位问题 　　楼盘产品定位与目标客户群的定位息息相关，如果产品定位与市场脱节、与客户需求脱节、与十堰本土楼市特征脱节、与国家政策脱节，那么难免造成后期销售的压力。 　　4、宣传与实际的同步问题 　　大盘项目在前期宣传力度大、阵势强、亮点多，购房者一般对楼盘品质预期都比较高，但是否能真正做到楼盘品质、配套如前期宣传还要在交房节点来验证，保证品质、做好信誉是关键。 　　5、楼盘进度同步问题 　　把握好楼盘销售进度与工程进度的同步，避免无房可卖造成客户流失或房源积压造成资金周转困难。目前从楼盘动工到楼盘取得预售开盘一般需要1-2年时间，而如何在1-2年前对未来的市场行情做出预判风险自然存在。 　　历史由胜利者书写，失败者也会被一笔带过。大盘项目前期宣传、影响难免风风火火、铺天盖地，但持久的荣耀才属于真正的英雄，能够成为区域楼市的统治者和变革者才能使得大盘项目实至名归。风风光光的来，但愿最终也能腰包鼓鼓的走，最后不经意间被路过的人们微微称赞，而不是一声叹息。 　　大树底下好乘凉 　　“大鱼吃小鱼”是市场经济中的常见现象，但在十堰楼市过去历史中并不存在，相反不少中小楼盘在大盘周边做的风生水起，甚至比大盘还要滋润。诸如天津路的泰山绿谷、天津港，浙江路的中瑞领航城；以及万达周边的腾龙国际和充满感激的九州龙城；至于凯旋大道更是如此，在四方新城和国瑞蓝山郡的带领下，没哪个混的不是像模像样；到上海路大美盛城闲逛的购房者肯定要去旁边上海名都参观参观、对比对比，这都是一个道理。 　　在前期大盘项目的舆论压力下，中小楼盘的确显得黯淡无光，但在大盘项目开盘之后，周边中小楼盘的价格优势瞬间体现，“共享”的交通、配套+极具诱惑的价格+不算帅气的外表和平庸的口才，这就是一个不打折扣的刚需实用产品。你不是土豪，但你经常和土豪混在一起；你不是马云，但你和马云坐在一起；你说你混的差，那是没有道理。 　　最后，我们再次强调的是：大盘统治和主导楼市，从而带动楼市的变革和城市的发展，对地方政府、购房者、普通百姓都是好事，对中小开发商也是好事。十堰楼市在经过了几十年的兵荒马乱的同时正逐步走向正规，产业集中、资本优势、优胜劣汰、马太效应、鲶鱼效应这些市场规律也已逐步、或将在十堰地产行业得到体现。